En los primeros meses de este año 2023 hemos tenido ocasión de evacuar varias consultas en relación con tres recientes novedades normativas que es conveniente conocer por parte de quienes puedan estar interesados en ejercer una actividad de alojamiento turístico de esta naturaleza en la comunidad autónoma de Aragón. Se trata de las siguientes normas:
1.- Decreto 1/2023, de 11 de enero, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en Aragón.
2-. Modificación Aislada nº 12 del Plan General de Ordenación Urbana de Aínsa-Sobrarbe, que tiene por objeto modificar las normas urbanísticas del Plan relacionadas con el uso de “hospedaje” y regular las viviendas de uso turístico (VUT) en dicho término municipal.
3.- Orden ICD/207/2023, de 25 de febrero, del Departamento de Industria, Competitividad y Desarrollo Empresarial del Gobierno de Aragón, por la que se aprueban las bases reguladoras y la convocatoria para la concesión de ayudas para Proyectos de Eficiencia Energética y Economía Circular de las Empresas Turísticas en el marco del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, financiado por la Unión Europea, Next Generation EU.
1.- Nueva regulación de las “viviendas de uso turístico”.
Conviene comenzar recordando que el Texto Refundido de la Ley del Turismo de Aragón (DL 1/2016, de 26 de julio) distingue entre establecimientos hoteleros y extrahoteleros. Dentro de éstos contempla, entre otros, tres modalidades de alojamientos cuya distinción puede prestarse a confusión, por lo que hay que poner atención en la definición legal de los mismos:
a)- Apartamentos turísticos (art. 39)
“1. Se incluyen en esta modalidad de alojamiento turístico los bloques o conjuntos de pisos, casas, villas, chalés o similares que ofrezcan, mediante precio, alojamiento turístico, cuando se ceda el uso y disfrute de los inmuebles referidos con mobiliario, instalaciones, servicios y equipo en condiciones que permitan su inmediata ocupación, cumpliendo las exigencias establecidas reglamentariamente.
- El uso y disfrute de los inmuebles comprenderá, en su caso, el de los servicios e instalaciones comprendidos en el bloque o conjunto en que se encuentren.”
b)- Viviendas de uso turístico (art. 40).
“1. Tienen la consideración de viviendas de uso turístico aquellas que son cedidas de modo temporal por sus propietarios, directa o indirectamente, a terceros, amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística y con una finalidad lucrativa, de acuerdo con los límites y las características que se determinen reglamentariamente.
Las viviendas de uso turístico deberán ser cedidas al completo y no se permitirá la cesión por estancias.”
c)- Casas rurales (art. 45).
“1.- Son casas rurales las casas independientes, cuyas características sean las propias de la arquitectura tradicional de la zona, en las que se proporcione, mediante precio, el servicio de alojamiento y, eventualmente, otros servicios complementarios.
2.- La prestación de alojamiento turístico en casas rurales se ajustará a alguna de las siguientes modalidades:
- a) Contratación individualizada de habitaciones dentro de la propia vivienda familiar.
- b) Contratación de un conjunto independiente de habitaciones.
- c) Contratación íntegra del inmueble para uso exclusivo del turista, en condiciones, equipo, instalaciones y servicios que permitan su inmediata utilización.”
El nuevo reglamento aprobado mediante el Decreto 1/23, de 11 de enero, del Gobierno de Aragón (B.O.A. 18 de enero de 2023), solo regula el supuesto de las “viviendas de uso turístico” (VUT), con el objetivo de intentar incrementar la calidad de estos alojamientos. Para ello se introducen varias novedades respecto a la anterior regulación reglamentaria de 2015.
Así por ejemplo, se exige a los titulares de la vivienda que dispongan de un certificado de idoneidad que acredite el cumplimiento de los requisitos en materia de habitabilidad y seguridad para vivienda de uso turístico, emitido por técnico competente. También se establecen los requisitos mínimos que deberán cumplir las viviendas de uso turístico, que deberán estar compuestas, como mínimo, por un salón-comedor, cocina, dormitorio doble y baño, con determinadas dimensiones mínimas. El salón-comedor y la cocina podrán estar unificados en un único espacio. El baño dispondrá, como mínimo, de lavabo, ducha, inodoro y espejo. Se admiten, con la consideración de “estudios”, aquellas VUTs en las que el dormitorio esté integrado en un salón-comedor-cocina, sin que puedan sobrepasar una capacidad máxima de dos plazas y con una superficie mínima de 28 m2.
Se otorga participación a los ayuntamientos a través de un informe preceptivo y vinculante sobre la adecuación de la vivienda de uso turístico a la legalidad urbanística.
Finalmente, el titular de la vivienda debe indicar en una “declaración responsable” que los estatutos de la comunidad de propietarios o los acuerdos de la junta de propietarios no limitan o condicionan el uso la misma impidiendo el ejercicio de la actividad turística, y debe disponer de un plano acotado de la VUT, firmado por técnico competente.
2.- Modificación Aislada nº 12 del PGOU de Aínsa para limitar el número de “viviendas de uso turístico” (VUT).
El citado objetivo de limitar el número de viviendas que es posible dedicar a “viviendas de uso turístico” en el término municipal ha sido buscado por el Ayuntamiento de Aínsa-Sobrarbe en un intento por hacer frente al problema de la excesiva proliferación de estos alojamientos en los edificios existentes, que está acabando con los pisos de alquiler hasta el punto de que no hay viviendas disponibles para el asentamiento de nuevos vecinos en el municipio.
Sin perjuicio de que nos encontramos ante una norma de alcance local, limitada al ámbito de Aínsa-Sobrarbe, su interés radica también en que es uno de los primeros casos de limitación del número de VUTs mediante el planeamiento urbanístico que ha alcanzado la aprobación definitiva (Acuerdo de la Comisión Provincial de Urbanismo de Huesca de 29 de marzo de 2023), por lo que puede ser un modelo a seguir por parte de los ayuntamientos de otras localidades en las que existe el mismo problema.
En concreto, en la Memoria de la Modificación nº 12 se indica que “Con el nuevo régimen de compatibilidad, se calcula que, aplicando la propuesta normativa recogida en la presente Modificación, alrededor de un 5% de las viviendas existentes (1.190) pudieran destinarse a viviendas de uso turístico, es decir 60 viviendas en el conjunto del municipio”, si bien no es un número cerrado sino una estimación, ya que depende de ciertos condicionantes urbanísticos o de los derivados del Reglamento de VUT. Actualmente hay legalizadas unas 37. Se indica también que con ello “las plazas turísticas totales se pueden estimar en unas 2.200, que supone igualar la población residente”.
La limitación del número total de VUTs se consigue fundamentalmente mediante la nueva redacción de las normas urbanísticas respecto a dos condiciones:
– El porcentaje de viviendas de un edificio que puede dedicarse a esa modalidad de hospedaje (20% en el casco antiguo de Aínsa o del resto de núcleos, o 10% en los barrios exteriores)
– Plantas en las que pueden establecerse VUTs, que son sólo la planta baja y la planta primera, con el objeto de paliar los ruidos y otras molestias para los demás vecinos derivados del frecuente trasiego de personas, maletas, etcétera, salvo que exista una entrada independiente a la común del resto de vecinos.
Estas normas que pretenden evitar que un excesivo número de las viviendas existentes se dediquen a VUTs no interfieren, en principio, con las otras dos modalidades de alojamientos extrahoteleros antes citadas, es decir, apartamentos turísticos y casas rurales. Se podrán implantar nuevos “bloques o conjuntos de pisos, casas, villas, chalés” dedicados específicamente a “apartamentos turísticos” o bien dar de alta como “casas rurales” aquellas casas independientes con arquitectura tradicional de la zona que cumplan el resto de requisitos de esa modalidad de alojamiento.
3.- Subvenciones en materia de eficiencia energética de alojamientos turísticos.
La Orden ICD/207/2023, de 25 de febrero, del Departamento de Industria del Gobierno de Aragón (B.O.A. de 17 de marzo de 2023) crea una línea de subvenciones para financiar proyectos de mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica, de uso de energías renovables en las instalaciones térmicas de calefacción, climatización, refrigeración, ventilación y agua caliente sanitaria, y de las instalaciones de iluminación de alojamientos turísticos. Se destina a esta ayuda un importe máximo de 7.187.709,32 euros.
Como beneficiarios de las subvenciones se señala a los sujetos con residencia fiscal en España que sean personas físicas o jurídicas propietarias o bien explotadoras, arrendatarias o concesionarias de edificios o complejos destinados a los siguientes establecimientos de alojamiento turístico: hoteles, hostales, pensiones, apartamentos turísticos, complejos turísticos balnearios, casas rurales, albergues, refugios o alojamientos al aire libre.
No se menciona a las viviendas de alojamiento turístico (VUT) que, por tanto, hay que entender que quedan excluidas de esta línea de subvenciones.
Un dato interesante a tener en cuenta es el amplio plazo para presentar las solicitudes de estas ayudas, ya que abarca desde el 1 de abril hasta el 30 de diciembre de 2023.